홈즈컴퍼니 인사이드 #1
2015년 홈즈 컴퍼니를 창업한 이래로, 9년째 험난한 스타트업 업계에서 듬직하게 버티신 엄청난 내공의 소유자시죠. 외모에서 오는 포스부터 장난이 아닌데요, 내년 10주년을 맞아 홈즈를 함께 만들어 오신 분들의 이야기를 담아내 보자는 기획을 제안해 주셨습니다.
인사이드 시리즈를 생각한 이유를 묻자, ‘홈즈’라는 회사의 실체에 대해 혼자 말하고 다니기 너무 힘들어서, 다양한 분야에서 활약하는 실력 있는 임직원들의 생생한 이야기를 통해 홈즈의 비즈니스 실체를 이야기함으로써 신뢰도를 한층 더 높여보고 싶었다고 솔직하게 답해 주셨어요. 그 첫 번째 시간으로, 이태현 대표님이 직접 회사의 비전과 미래 방향에 대해 말씀해 주시는 시간을 가져보았습니다.
“홈즈는 부동산 자산가치를 높여주는 종합 부동산 회사를 지향합니다”
Q. ‘홈즈’라는 회사에 대해 한마디로 소개해 달라고 하면, 어떻게 대답하시나요?
저는 이제, 그냥 “부동산합니다”라고 대답하고 싶어요.
최근 많은 분이 아자부다이 힐스를 다녀오시잖아요. 그건 누가 만들었죠? 모리죠. 그러면, 모리를 뭐라고 부르나요? 건설회사? 시행사? 아니죠. 사실 모리 같은 회사가 제대로 된 부동산 회사란 말이죠. 그럼, 우리 나라에서 모리 같은 역할을 회사는 어디 있죠? 실은 시행사들이 여태까지 그런 역할들을 해왔어요. 하지만, 우리 나라 시행사들은 엄밀한 의미에서 부동산회사가 아니죠. 그냥 제조업이에요. 집이라는 제품을 만들어서 팔고 빠지는 제조업. 제조업이란 원가 관리를 해서 잘 만들어서 재고를 없애는 이런 개념이란 말이에요. 지금까지는 땅값, 집값이 계속 올랐기 때문에 이렇게 만들어서 치고 빠지는 것도 통할 수 있었죠. 하지만, 이제 부동산이 개발 이익을 낼 가능성이 낮아지면서, 그냥 분양하고 끝내는 것이 아니라 분양 후 보유 운영하면서 자산 가치를 높여가는 제대로 된 부동산 회사가 필요해지고 있는 겁니다.
(사진 : 아자부다이 힐스 사진)
Q. 일본과 한국은 시장이 다른 것 아닐까요?
요즘은 한국도 부동산 시장이 물밑에서부터 크게 변화하고 있다는 생각이 들고, 뭔가 변곡점 내지는 분기점 같다는 생각을 많이 합니다. 지금 부동산 시장에서 가장 큰 이슈가 PF 위기인데, 이 위기가 어떻게 끝날지 아무도 모르고 있단 말이죠. 그런데, 이 PF 위기는 무슨 위기일까요? 금융사가 돈을 안 빌려주는 위기일까요? 시행사가 3% 미만의 자기 자금만 가지고 대출을 받아 커다란 부동산 프로젝트, 주로 분양을 진행하는 구조가 문제라는 이야기는 여러 언론에서 지적이 되고 있죠. 더 이상 부동산이 이전처럼 지속적으로 올라간다는 가정을 할 수 없는 상황이라 근본적인 변화가 생겨야 한다고 말과 함께요. PF는 단지 겉으로 드러나는 빙산의 일각일 뿐, 결국 근본적인 문제는 부동산에 대한 관점이 달라지고 있다는 사실이라고 생각합니다. 저는 이런 업계의 변화에 대해 예전부터 고민하고 준비해 왔고, 그 고민의 끝이 바로 ‘홈즈’라는 회사입니다.
Q. 부동산 제조업이 가고, 부동산 가치를 올리는 새로운 업이 온다, 이런 건가요?
한 마디로, ‘차익형 부동산에서 수익형 부동산으로 바뀌어 가고 있다’라고 정의하고 싶습니다. 흔히 말하는 분양 중심으로 한 번에 치고 빠지는 부동산 시장에서 수익형 부동산 시장으로 바뀌는 게 가장 큰 시장의 변화라고 저는 생각합니다.
근데 아직 아무도 이것을 많이 경험하지는 못했어요. 앞으로 시장이 고민해야 할 부분은 차익형 부동산이에요. 물론 그렇다고 분양 시장이 완전히 사라지지는 않을 거예요. 단지, 수익형 부동산이 점점 더 커지는 판으로 바뀐다는 거죠. 그리고 수익형 부동산 시대가 오면 기존 차익형 부동산 시대 때 중요했던 플레이어들의 역할도 달라질 겁니다. 제일 큰 게 건설사, 분양대행사, 신탁사, 거기에 PF를 해주는 금융사가 있는데 수익형 부동산 시대가 되면 금융사의 역할이 달라집니다. 펀드보다는 믹스가 더 중요해지고요. 그리고 오퍼레이터가 훨씬 더 중요해지게 되는 시장으로 바뀌고요. 플레이어들이 확 바뀌게 되기 때문에 아마 그렇게 되면 많은 부분들을 새롭게 준비할 기회가 될 수도 있고요. 반대로 차익형 부동산 사업은 없어지지는 않겠지만 굉장히 힘들어지고, 어떻게 해야 할지 모르는 시장이 될 거예요.
지금 저는 그 업에 몸담고 있기 때문에, 현재 시장이 그 경계선에 있다는 게 보입니다. 지금은 부동산이 목적어가 되면 서술어가 될 수 있는 건 보통 ‘투자’나 ‘개발’, 혹은 ‘소유’ 정도인데요, ‘경영한다’라는 동사도 가능해지는 시대가 곧 올 겁니다.
“부동산 경영에서 결국 중요한 것은 고객입니다”
Q. 부동산 경영, 신선한 개념인데요?
15년 전에 일본에 갔을 때, 한국과 일본의 부동산에 대한 얘기를 하고 서로 명함을 교환할 때, 일본 분들은 ‘저 부동산 경영합니다’ 이러세요. 그래서 저는 속으로 ‘뭘 그렇게 거창하게 경영이란 말을 쓰나’라고 했거든요. 하지만, 나중에 생각해보니 맞는 말이에요. 보세요. 부동산 하나를 가지고 있으면 네이밍도 해야 돼요. 거기에 여러 업체들 관리도 해야 하고, HR도 해야 하고, 또 금리 낮추는 역할도 계속 하셔야 되잖아요. CFO 역할도 하셔야 돼요. 테넌트(임차인) 들고 나고 할 때 법률 검토 다 받아야 하니, 법무도 하셔야 되고, 계속 좋은 얘기들을 콘텐츠로 만들어 나가기 위한 관리 활동도 하셔야 되거든요. 그래서 부동산을 경영한다는 말이 맞는 것 같고, 커다란 시장 변화를 제대로 읽어야 부동산 경영자로서 제대로 역할을 할 수 있는 시대가 되어가고 있는 것 같아요.
Q. 그러면, 부동산 경영에서 가장 중요한 것은?
일반적으로 건물의 가치를 말할 때 테넌트(임차인)가 가장 중요하다고 하죠. 예를 들면, 건물 1층에 스타벅스를 유치했다 그러면 부동산 가치가 높아지죠. 그런데, 그 임대료는 결국 누가 내는지? 잘 생각해 보면 스타벅스에 오는 고객들이에요. 매출이 있어야 임대료를 내는 거잖아요. 거기까지 생각하지 않으면 안 되는 시장이라는 거예요. 이제 시장이 바뀌는 변화 속에서는 그래서 누가 임대료를 내느냐, 바로 고객이라는 것을 깊이 있게 고민을 해보셔야 할 것 같습니다. 근데 문제는, 이제 이런 얘기를 들어서 아는 분도 조금씩 생기기는 하는데, 중요한 건 우리나라에 이런 생태계 구축이 잘 안 돼 있다는 점이에요. 이런 변화를 활용하여, 큰 그림을 볼 수 있는 하나의 기회가 되면 좋을 것 같습니다.
“고객 가치를 위해서는 매니지먼트가 아니라 프로듀싱이 중요합니다”
Q. 부동산 경영을 잘하기 위해서는 어떤 방식으로 하는 것이 좋을까요?
우리나라에서는 부동산 개발 프로젝트를 멋있게 진행하는 걸 프로젝트 매니지먼트라고 하죠. 그래서 제가 예전에 용산 개발 사업을 할 때, 저도 좋은 건축가를 데려다가 PM 역할을 했었어요. 그런데, 일본에서는 PM이라는 말을 잘 안 써요. 타운 매니지먼트도 굉장히 멋진 말인데 실은 역할로서 보면 이 일 전체를 ‘끌고’ 가는 사람이라 딱 맞는 말은 아닌 것 같아요. 그럼, 대신에 어떤 말로 경영을 정의할까요?
바로, ‘프로듀스’ ,‘프로듀싱’을 한다고 해요.
잘 생각해 보세요. 부동산의 임대료를 결국 고객이 낸다고 말씀드렸잖아요. 고객 만족을 시킬 수 있는 좋은 상품 프로덕트를 만드는 건 결국 프로듀서, 즉 PD예요. 그래서 부동산 개발 사업을 ‘피디한다’라는 말이 생겼습니다. 이게 사실은 큰 변화예요. PM을 한다는 것은 공사 관리, 일정 관리, 계약 관리, 사람 관리 등 모든 것을 잘 관리해서 문제없이 만들어야 한다는 것이 강조되죠. 이미 일본은 그런 것들에 대해서는 계약으로 다 풀 수 있다고 한 다음이어서 그런지 모르겠습니다만 영화감독이 부동산 개발을 전체 총괄 PD를 해요. 그리고 공간 디자이너라는 어떤 새로운 영역을 만들어요. 예를 들면 트렁크 호텔 전체 PD 하시는 분은 트렁크 호텔이 오픈하는 날 첫날에 어떤 음악이 나올지부터 기획합니다. 이분들은 어떤 사람들이 와서 어떤 파티를 할지 먼저 생각을 하면서 호텔을 만들어요. 너무 새로운 개념이라, 저도 혹시 일부에서만 이런 것을 적용하는 것이 아닌지 의심이 들었어요. 재차 확인했더니, 이제 일본은 웬만한 중요한 개발 프로젝트는 PD들이 한다고 하더라고요. 그래서, 저희가 프로젝트를 하느라고 그 분한테 컨설팅을 맡겼거든요. 그랬더니 저희가 만들어야 할 공간 구성 및 F&B 매장에서 어떤 메뉴가 나와야 하는지조차도 처음부터 얘기하면서 기획하더라고요. 그런 과정이 있어야 결국 고객이 느낄 수 있고, 그래야 고객이 오게 되는 거고, 그것이 임대료를 만들어 나가는 형식이라고 합니다. 그 과정에서 프로듀싱이라는 개념을 제대로 이해하게 되었죠. 이런 변화가 저는 되게 빨리 올 줄 알았어요. 하지만, 한국에서는 최근에서야 그런 변화의 전조들이 보이기 시작하는 것 같습니다.
(사진 : 일본 트렁크 호텔)
Q. 건설사가 부동산 경영을 잘 하지 않을까요?
과거 제 경험을 이야기하자면, 과거 삼성 내에서 TF에 파견 나간 적이 있었어요. 그때, 용산국제업무 기획을 하는데 삼성물산 건설 부분, 삼성생명, 에버랜드, 삼성자산운용 등 4개 사를 합쳐서 업무를 진행해야 하나 이런 이야기들이 나왔는데, 의외로 일단 건설사는 빠지는 것이 맞다는 결론이 났습니다. 건설사는 내부 조직 체계나 여러 가지 문화가 부동산업이랑 맞지 않는다, 오히려 삼성생명이 가장 부동산 회사에 맞다 라는 결론을 냈습니다. 왜냐하면 삼성생명은 부동산을 하나의 자산으로 보고 자산을 가치 있게 운용하는 방식에 대해 고민하는 회사였으니까요. 어쨌거나, 제대로 된 부동산 경영에 딱 맞는 회사라는 건 없었고, 그것이 기회라고 생각되어 트리니티라는 상업용 부동산 컨설팅 회사를 차리기도 했었습니다. 그래서 당시 저의 결론은 건설 회사의 시대에서 부동산 회사의 시대로 언젠가는 바뀌겠다고 생각하게 되었다는 것이죠.
“홈즈는 부동산 에코시스템을 만드는 회사입니다”
Q. 그럼, 홈즈가 추구하는 것도 부동산 경영인가요?
2015년 창업 당시, 우리나라에서는 기업적으로 운영하는 임대, 관리, 부동산 중개 등 모든 것이 다 전무한 상황이었어요. 일단 부동산 중개 사업이 제대로 잘 돌아가면 전국에 있는 제일 좋은 부동산 정보가 저희에게 들어올 수 있을 거라는 생각이 들어서 ‘미스터홈즈’라는 부동산 중개회사를 만들었어요. 그런 정보를 활용해서 싼 땅에 임대주택을 개발하기도 하고, 운영이 필요한 임대주택 중 수익률이 높은 곳을 확보해서 잘 운영할 수도 있고요. 그래서 우리 회사는 ‘집(홈즈)’이라고 하는 일반 명사를 회사 브랜드로 가져오고 싶었고, 이거에 기반해서 좋은 집 하면 제일 먼저 떠오르는 회사, 좋은 집 하면 제일 먼저 떠오르는 브랜드가 됐으면 좋겠다고 생각하고 있습니다.
Q. 조금 더 자세히 설명해 주시겠어요?
종합 부동산 회사란, 에코 시스템이 구축돼야 하는 겁니다. 처음에는 정말 어려웠죠. 그런데 이제 진짜 제대로 작동할 수 있는 시기가 오고 있다는 생각이 듭니다. 예를 들면 미스터홈즈 부동산이 전국에 100개가 생긴 건 정말 대단한 일이거든요. 거기서 정보들이 모여서 공동 중개가 되기 시작하고 우리 회사에 필요한 땅들이 속속 나오고 있거든요. 그래서 저희는 선진적인 부동산 회사의 체계를 공부하면서 만들어가고 있는 상황이에요.
어떤 부분들은 저희가 다 할 생각은 진짜 없는데, 우리밖에 할 주체가 없어서 할 수 없이 하는 경우도 있어요. 홈즈는 중개 운영 개발을 다 합니다. 기본적으로 다들 운영이 중요하다고 생각하잖아요. 근데 운영만으로는 부동산 가격이 너무 비싸고 운영 수수료를 많이 안 주기 때문에, 회사가 성장도 어렵고 돈을 못 벌어요. 코로나 때를 생각해 보면, 강남에 있는 굉장히 좋은 건물들에서도 테넌트(임차인)들이 장사가 안돼서 나갔단 말이에요. 제가 아까 수익형 부동산의 가치는 임대료라 그랬잖아요. 그러니까, 아무리 잠재 가치가 있어도 현재 임대료가 안 나오면 건물의 가치는 제로에요. 실제로 독일에 있는 건물에서 임대가 안 나가서 우리나라 펀드 하나가 청산되기도 했어요.
오피스들이 다 빠져서 감정평가가 제로가 되는, 우리가 생각하지 못했던 시대가 이제부터 오는 거거든요. 회계 기준도 바뀌었듯이 감정평가의 기준도 나중에는 바뀌게 될 거예요. 그렇게 됐을 때 어쨌거나 운영을 잘하는 것도 중요하지만 실질적으로 개발도 해야 하고, 적절하게 에쿼티 투자도 해야 하는 겁니다. 왜냐하면 저희가 임대료를 높이기 위해 열심히 브랜딩을 하면 자산 가치가 높아질 거잖아요. 그 개발 수익을 저희가 가져올 수 있게 구조를 짜는 거예요. 그래서, 저희는 단순히 운용사가 아니라 부동산 회사라고 말씀 드릴 수 있는 겁니다.
Q. 특히 부동산 중개 사업을 하는 이유에 대한 질문이 많으실 것 같은데요?
우리나라는10만 개나 되는 부동산공인중개사무소가 있습니다. 우리가 흔히 많다고 생각하는 편의점 개수가 겨우 (?) 3만 6천 개 정도에요. 그런데 그것보다 부동산공인중개사무소가 훨씬 더 많아요. 그런데, 이 중에 여러분들이 자주 이용한다거나 딱 떠오르는 부동산 브랜드 있으세요? 없을 겁니다.
직방이요? 죄송하지만 직방은 부동산이 아니거든요. 직방은 광고 플랫폼이에요. 광고를 올려서 하고 있기 때문에 플랫폼적 중개를 하는 이런 개념이고 또 아파트 중심이에요. 건물이라든지 상가를 제대로 중개하는 대표 브랜드는 없는 상황이에요.
저희도 사실 그런 중개 브랜드가 있으면 같이 일을 하면 좋은데, 없으니 굳이 만들어야 했어요. 예를 들면 어떤 동네에 우리가 임대주택을 지을 땅을 필요로 해요. 그럼 그 동네에 있는 부동산을 다 만나봐야 해요. 어쩔 수 없이 그런데 어떤 사람이 제일 좋은지도 모르고 믿을 만한지도 모르고 한 군데만 하면 그렇게 하면 되겠죠. 또 다른 동네 가야 되고 또 다른 동네 가야 되면 그런 걸 계속해야 하거든요.
결론적으로 지금은 전국 네트워크가 만들어져서 제주도까지도 저희가 지점이 생겼어요. 이걸 하니까 뭐가 가능하냐, 스타벅스 드라이브 스루 매장의 점포 개발을 지금 저희랑 같이하고 있어요. 왜냐하면 강원도 지역에 좋은 땅들을 분석 하러 나오거든요. 그런데 거기 진짜 건물주를 만나기란 정말 힘들어요. 그 동네에서 가장 좋은 땅은 그 동네에 부동산들이 제일 많이 알 수밖에 없어요. 맨날 거기 앉아 있는데 어떻게 모르겠어요.
그래서 중개사 네트워크를 만들어 나가야 지속적으로 사업이 가능합니다. 상업용 부동산의 시대에는 부동산 하나 만들어서 임대 잘 받는 걸로 끝나선 안 돼요. 그런 걸 계속 늘려나가야 회사의 규모가 커지고 지속성이 높아지는 거고 여러 개를 할 수 있어야 효율이 좋아지는 거고 그러면서 회사가 커지는 거거든요. 그러기 위해서 중개 사업에 지속적으로 애착을 가질 수밖에 없었는데, 다들 너희는 아무것도 없는 애들이 (임대업, 코리빙 사업에만 집중하지) 왜 이것까지 다 할래 라는 얘기를 10년 동안 들었어요. 꼭, 결과로 증명해 보이고 싶습니다.
Q. 마지막으로 하시고 싶은 말씀이 있다면?
다시 정리해서 말씀드리면, 우리 회사의 비젼은 임대 관리 중개 등 모든 영역이 유기적으로 결합하어 독자적인 생태계로 돌아가는, ‘대한민국 최초’의 종합부동산회사입니다. 앞선 모델이나 사례가 없기 때문에, 설명을 하기도 이해를 시키기도 어려웠지만 그래도 지난 시간 동안 쌓아온 노력이 쌓여 꾸준히 하나씩 모습을 드러내고 있습니다. 밑단을 만들어 내기는 어려웠지만, 이제 본격적인 성장을 만들어 내기 일보 직전이 아닐까 합니다. 어려운 시간을 함께해 준 임직원 여러분과 투자자, 관계자 여러분께 감사의 인사를 전하며, 조금만 더 같이 힘을 모으자고 당부드리고 싶습니다.
홈즈컴퍼니 인사이드 #1
2015년 홈즈 컴퍼니를 창업한 이래로, 9년째 험난한 스타트업 업계에서 듬직하게 버티신 엄청난 내공의 소유자시죠. 외모에서 오는 포스부터 장난이 아닌데요, 내년 10주년을 맞아 홈즈를 함께 만들어 오신 분들의 이야기를 담아내 보자는 기획을 제안해 주셨습니다.
인사이드 시리즈를 생각한 이유를 묻자, ‘홈즈’라는 회사의 실체에 대해 혼자 말하고 다니기 너무 힘들어서, 다양한 분야에서 활약하는 실력 있는 임직원들의 생생한 이야기를 통해 홈즈의 비즈니스 실체를 이야기함으로써 신뢰도를 한층 더 높여보고 싶었다고 솔직하게 답해 주셨어요. 그 첫 번째 시간으로, 이태현 대표님이 직접 회사의 비전과 미래 방향에 대해 말씀해 주시는 시간을 가져보았습니다.
Q. ‘홈즈’라는 회사에 대해 한마디로 소개해 달라고 하면, 어떻게 대답하시나요?
저는 이제, 그냥 “부동산합니다”라고 대답하고 싶어요.
최근 많은 분이 아자부다이 힐스를 다녀오시잖아요. 그건 누가 만들었죠? 모리죠. 그러면, 모리를 뭐라고 부르나요? 건설회사? 시행사? 아니죠. 사실 모리 같은 회사가 제대로 된 부동산 회사란 말이죠. 그럼, 우리 나라에서 모리 같은 역할을 회사는 어디 있죠? 실은 시행사들이 여태까지 그런 역할들을 해왔어요. 하지만, 우리 나라 시행사들은 엄밀한 의미에서 부동산회사가 아니죠. 그냥 제조업이에요. 집이라는 제품을 만들어서 팔고 빠지는 제조업. 제조업이란 원가 관리를 해서 잘 만들어서 재고를 없애는 이런 개념이란 말이에요. 지금까지는 땅값, 집값이 계속 올랐기 때문에 이렇게 만들어서 치고 빠지는 것도 통할 수 있었죠. 하지만, 이제 부동산이 개발 이익을 낼 가능성이 낮아지면서, 그냥 분양하고 끝내는 것이 아니라 분양 후 보유 운영하면서 자산 가치를 높여가는 제대로 된 부동산 회사가 필요해지고 있는 겁니다.
(사진 : 아자부다이 힐스 사진)
Q. 일본과 한국은 시장이 다른 것 아닐까요?
요즘은 한국도 부동산 시장이 물밑에서부터 크게 변화하고 있다는 생각이 들고, 뭔가 변곡점 내지는 분기점 같다는 생각을 많이 합니다. 지금 부동산 시장에서 가장 큰 이슈가 PF 위기인데, 이 위기가 어떻게 끝날지 아무도 모르고 있단 말이죠. 그런데, 이 PF 위기는 무슨 위기일까요? 금융사가 돈을 안 빌려주는 위기일까요? 시행사가 3% 미만의 자기 자금만 가지고 대출을 받아 커다란 부동산 프로젝트, 주로 분양을 진행하는 구조가 문제라는 이야기는 여러 언론에서 지적이 되고 있죠. 더 이상 부동산이 이전처럼 지속적으로 올라간다는 가정을 할 수 없는 상황이라 근본적인 변화가 생겨야 한다고 말과 함께요. PF는 단지 겉으로 드러나는 빙산의 일각일 뿐, 결국 근본적인 문제는 부동산에 대한 관점이 달라지고 있다는 사실이라고 생각합니다. 저는 이런 업계의 변화에 대해 예전부터 고민하고 준비해 왔고, 그 고민의 끝이 바로 ‘홈즈’라는 회사입니다.
Q. 부동산 제조업이 가고, 부동산 가치를 올리는 새로운 업이 온다, 이런 건가요?
한 마디로, ‘차익형 부동산에서 수익형 부동산으로 바뀌어 가고 있다’라고 정의하고 싶습니다. 흔히 말하는 분양 중심으로 한 번에 치고 빠지는 부동산 시장에서 수익형 부동산 시장으로 바뀌는 게 가장 큰 시장의 변화라고 저는 생각합니다.
근데 아직 아무도 이것을 많이 경험하지는 못했어요. 앞으로 시장이 고민해야 할 부분은 차익형 부동산이에요. 물론 그렇다고 분양 시장이 완전히 사라지지는 않을 거예요. 단지, 수익형 부동산이 점점 더 커지는 판으로 바뀐다는 거죠. 그리고 수익형 부동산 시대가 오면 기존 차익형 부동산 시대 때 중요했던 플레이어들의 역할도 달라질 겁니다. 제일 큰 게 건설사, 분양대행사, 신탁사, 거기에 PF를 해주는 금융사가 있는데 수익형 부동산 시대가 되면 금융사의 역할이 달라집니다. 펀드보다는 믹스가 더 중요해지고요. 그리고 오퍼레이터가 훨씬 더 중요해지게 되는 시장으로 바뀌고요. 플레이어들이 확 바뀌게 되기 때문에 아마 그렇게 되면 많은 부분들을 새롭게 준비할 기회가 될 수도 있고요. 반대로 차익형 부동산 사업은 없어지지는 않겠지만 굉장히 힘들어지고, 어떻게 해야 할지 모르는 시장이 될 거예요.
지금 저는 그 업에 몸담고 있기 때문에, 현재 시장이 그 경계선에 있다는 게 보입니다. 지금은 부동산이 목적어가 되면 서술어가 될 수 있는 건 보통 ‘투자’나 ‘개발’, 혹은 ‘소유’ 정도인데요, ‘경영한다’라는 동사도 가능해지는 시대가 곧 올 겁니다.
Q. 부동산 경영, 신선한 개념인데요?
15년 전에 일본에 갔을 때, 한국과 일본의 부동산에 대한 얘기를 하고 서로 명함을 교환할 때, 일본 분들은 ‘저 부동산 경영합니다’ 이러세요. 그래서 저는 속으로 ‘뭘 그렇게 거창하게 경영이란 말을 쓰나’라고 했거든요. 하지만, 나중에 생각해보니 맞는 말이에요. 보세요. 부동산 하나를 가지고 있으면 네이밍도 해야 돼요. 거기에 여러 업체들 관리도 해야 하고, HR도 해야 하고, 또 금리 낮추는 역할도 계속 하셔야 되잖아요. CFO 역할도 하셔야 돼요. 테넌트(임차인) 들고 나고 할 때 법률 검토 다 받아야 하니, 법무도 하셔야 되고, 계속 좋은 얘기들을 콘텐츠로 만들어 나가기 위한 관리 활동도 하셔야 되거든요. 그래서 부동산을 경영한다는 말이 맞는 것 같고, 커다란 시장 변화를 제대로 읽어야 부동산 경영자로서 제대로 역할을 할 수 있는 시대가 되어가고 있는 것 같아요.
Q. 그러면, 부동산 경영에서 가장 중요한 것은?
일반적으로 건물의 가치를 말할 때 테넌트(임차인)가 가장 중요하다고 하죠. 예를 들면, 건물 1층에 스타벅스를 유치했다 그러면 부동산 가치가 높아지죠. 그런데, 그 임대료는 결국 누가 내는지? 잘 생각해 보면 스타벅스에 오는 고객들이에요. 매출이 있어야 임대료를 내는 거잖아요. 거기까지 생각하지 않으면 안 되는 시장이라는 거예요. 이제 시장이 바뀌는 변화 속에서는 그래서 누가 임대료를 내느냐, 바로 고객이라는 것을 깊이 있게 고민을 해보셔야 할 것 같습니다. 근데 문제는, 이제 이런 얘기를 들어서 아는 분도 조금씩 생기기는 하는데, 중요한 건 우리나라에 이런 생태계 구축이 잘 안 돼 있다는 점이에요. 이런 변화를 활용하여, 큰 그림을 볼 수 있는 하나의 기회가 되면 좋을 것 같습니다.
Q. 부동산 경영을 잘하기 위해서는 어떤 방식으로 하는 것이 좋을까요?
우리나라에서는 부동산 개발 프로젝트를 멋있게 진행하는 걸 프로젝트 매니지먼트라고 하죠. 그래서 제가 예전에 용산 개발 사업을 할 때, 저도 좋은 건축가를 데려다가 PM 역할을 했었어요. 그런데, 일본에서는 PM이라는 말을 잘 안 써요. 타운 매니지먼트도 굉장히 멋진 말인데 실은 역할로서 보면 이 일 전체를 ‘끌고’ 가는 사람이라 딱 맞는 말은 아닌 것 같아요. 그럼, 대신에 어떤 말로 경영을 정의할까요?
바로, ‘프로듀스’ ,‘프로듀싱’을 한다고 해요.
잘 생각해 보세요. 부동산의 임대료를 결국 고객이 낸다고 말씀드렸잖아요. 고객 만족을 시킬 수 있는 좋은 상품 프로덕트를 만드는 건 결국 프로듀서, 즉 PD예요. 그래서 부동산 개발 사업을 ‘피디한다’라는 말이 생겼습니다. 이게 사실은 큰 변화예요. PM을 한다는 것은 공사 관리, 일정 관리, 계약 관리, 사람 관리 등 모든 것을 잘 관리해서 문제없이 만들어야 한다는 것이 강조되죠. 이미 일본은 그런 것들에 대해서는 계약으로 다 풀 수 있다고 한 다음이어서 그런지 모르겠습니다만 영화감독이 부동산 개발을 전체 총괄 PD를 해요. 그리고 공간 디자이너라는 어떤 새로운 영역을 만들어요. 예를 들면 트렁크 호텔 전체 PD 하시는 분은 트렁크 호텔이 오픈하는 날 첫날에 어떤 음악이 나올지부터 기획합니다. 이분들은 어떤 사람들이 와서 어떤 파티를 할지 먼저 생각을 하면서 호텔을 만들어요. 너무 새로운 개념이라, 저도 혹시 일부에서만 이런 것을 적용하는 것이 아닌지 의심이 들었어요. 재차 확인했더니, 이제 일본은 웬만한 중요한 개발 프로젝트는 PD들이 한다고 하더라고요. 그래서, 저희가 프로젝트를 하느라고 그 분한테 컨설팅을 맡겼거든요. 그랬더니 저희가 만들어야 할 공간 구성 및 F&B 매장에서 어떤 메뉴가 나와야 하는지조차도 처음부터 얘기하면서 기획하더라고요. 그런 과정이 있어야 결국 고객이 느낄 수 있고, 그래야 고객이 오게 되는 거고, 그것이 임대료를 만들어 나가는 형식이라고 합니다. 그 과정에서 프로듀싱이라는 개념을 제대로 이해하게 되었죠. 이런 변화가 저는 되게 빨리 올 줄 알았어요. 하지만, 한국에서는 최근에서야 그런 변화의 전조들이 보이기 시작하는 것 같습니다.
(사진 : 일본 트렁크 호텔)
Q. 건설사가 부동산 경영을 잘 하지 않을까요?
과거 제 경험을 이야기하자면, 과거 삼성 내에서 TF에 파견 나간 적이 있었어요. 그때, 용산국제업무 기획을 하는데 삼성물산 건설 부분, 삼성생명, 에버랜드, 삼성자산운용 등 4개 사를 합쳐서 업무를 진행해야 하나 이런 이야기들이 나왔는데, 의외로 일단 건설사는 빠지는 것이 맞다는 결론이 났습니다. 건설사는 내부 조직 체계나 여러 가지 문화가 부동산업이랑 맞지 않는다, 오히려 삼성생명이 가장 부동산 회사에 맞다 라는 결론을 냈습니다. 왜냐하면 삼성생명은 부동산을 하나의 자산으로 보고 자산을 가치 있게 운용하는 방식에 대해 고민하는 회사였으니까요. 어쨌거나, 제대로 된 부동산 경영에 딱 맞는 회사라는 건 없었고, 그것이 기회라고 생각되어 트리니티라는 상업용 부동산 컨설팅 회사를 차리기도 했었습니다. 그래서 당시 저의 결론은 건설 회사의 시대에서 부동산 회사의 시대로 언젠가는 바뀌겠다고 생각하게 되었다는 것이죠.
Q. 그럼, 홈즈가 추구하는 것도 부동산 경영인가요?
2015년 창업 당시, 우리나라에서는 기업적으로 운영하는 임대, 관리, 부동산 중개 등 모든 것이 다 전무한 상황이었어요. 일단 부동산 중개 사업이 제대로 잘 돌아가면 전국에 있는 제일 좋은 부동산 정보가 저희에게 들어올 수 있을 거라는 생각이 들어서 ‘미스터홈즈’라는 부동산 중개회사를 만들었어요. 그런 정보를 활용해서 싼 땅에 임대주택을 개발하기도 하고, 운영이 필요한 임대주택 중 수익률이 높은 곳을 확보해서 잘 운영할 수도 있고요. 그래서 우리 회사는 ‘집(홈즈)’이라고 하는 일반 명사를 회사 브랜드로 가져오고 싶었고, 이거에 기반해서 좋은 집 하면 제일 먼저 떠오르는 회사, 좋은 집 하면 제일 먼저 떠오르는 브랜드가 됐으면 좋겠다고 생각하고 있습니다.
Q. 조금 더 자세히 설명해 주시겠어요?
종합 부동산 회사란, 에코 시스템이 구축돼야 하는 겁니다. 처음에는 정말 어려웠죠. 그런데 이제 진짜 제대로 작동할 수 있는 시기가 오고 있다는 생각이 듭니다. 예를 들면 미스터홈즈 부동산이 전국에 100개가 생긴 건 정말 대단한 일이거든요. 거기서 정보들이 모여서 공동 중개가 되기 시작하고 우리 회사에 필요한 땅들이 속속 나오고 있거든요. 그래서 저희는 선진적인 부동산 회사의 체계를 공부하면서 만들어가고 있는 상황이에요.
어떤 부분들은 저희가 다 할 생각은 진짜 없는데, 우리밖에 할 주체가 없어서 할 수 없이 하는 경우도 있어요. 홈즈는 중개 운영 개발을 다 합니다. 기본적으로 다들 운영이 중요하다고 생각하잖아요. 근데 운영만으로는 부동산 가격이 너무 비싸고 운영 수수료를 많이 안 주기 때문에, 회사가 성장도 어렵고 돈을 못 벌어요. 코로나 때를 생각해 보면, 강남에 있는 굉장히 좋은 건물들에서도 테넌트(임차인)들이 장사가 안돼서 나갔단 말이에요. 제가 아까 수익형 부동산의 가치는 임대료라 그랬잖아요. 그러니까, 아무리 잠재 가치가 있어도 현재 임대료가 안 나오면 건물의 가치는 제로에요. 실제로 독일에 있는 건물에서 임대가 안 나가서 우리나라 펀드 하나가 청산되기도 했어요.
오피스들이 다 빠져서 감정평가가 제로가 되는, 우리가 생각하지 못했던 시대가 이제부터 오는 거거든요. 회계 기준도 바뀌었듯이 감정평가의 기준도 나중에는 바뀌게 될 거예요. 그렇게 됐을 때 어쨌거나 운영을 잘하는 것도 중요하지만 실질적으로 개발도 해야 하고, 적절하게 에쿼티 투자도 해야 하는 겁니다. 왜냐하면 저희가 임대료를 높이기 위해 열심히 브랜딩을 하면 자산 가치가 높아질 거잖아요. 그 개발 수익을 저희가 가져올 수 있게 구조를 짜는 거예요. 그래서, 저희는 단순히 운용사가 아니라 부동산 회사라고 말씀 드릴 수 있는 겁니다.
Q. 특히 부동산 중개 사업을 하는 이유에 대한 질문이 많으실 것 같은데요?
우리나라는10만 개나 되는 부동산공인중개사무소가 있습니다. 우리가 흔히 많다고 생각하는 편의점 개수가 겨우 (?) 3만 6천 개 정도에요. 그런데 그것보다 부동산공인중개사무소가 훨씬 더 많아요. 그런데, 이 중에 여러분들이 자주 이용한다거나 딱 떠오르는 부동산 브랜드 있으세요? 없을 겁니다.
직방이요? 죄송하지만 직방은 부동산이 아니거든요. 직방은 광고 플랫폼이에요. 광고를 올려서 하고 있기 때문에 플랫폼적 중개를 하는 이런 개념이고 또 아파트 중심이에요. 건물이라든지 상가를 제대로 중개하는 대표 브랜드는 없는 상황이에요.
저희도 사실 그런 중개 브랜드가 있으면 같이 일을 하면 좋은데, 없으니 굳이 만들어야 했어요. 예를 들면 어떤 동네에 우리가 임대주택을 지을 땅을 필요로 해요. 그럼 그 동네에 있는 부동산을 다 만나봐야 해요. 어쩔 수 없이 그런데 어떤 사람이 제일 좋은지도 모르고 믿을 만한지도 모르고 한 군데만 하면 그렇게 하면 되겠죠. 또 다른 동네 가야 되고 또 다른 동네 가야 되면 그런 걸 계속해야 하거든요.
결론적으로 지금은 전국 네트워크가 만들어져서 제주도까지도 저희가 지점이 생겼어요. 이걸 하니까 뭐가 가능하냐, 스타벅스 드라이브 스루 매장의 점포 개발을 지금 저희랑 같이하고 있어요. 왜냐하면 강원도 지역에 좋은 땅들을 분석 하러 나오거든요. 그런데 거기 진짜 건물주를 만나기란 정말 힘들어요. 그 동네에서 가장 좋은 땅은 그 동네에 부동산들이 제일 많이 알 수밖에 없어요. 맨날 거기 앉아 있는데 어떻게 모르겠어요.
그래서 중개사 네트워크를 만들어 나가야 지속적으로 사업이 가능합니다. 상업용 부동산의 시대에는 부동산 하나 만들어서 임대 잘 받는 걸로 끝나선 안 돼요. 그런 걸 계속 늘려나가야 회사의 규모가 커지고 지속성이 높아지는 거고 여러 개를 할 수 있어야 효율이 좋아지는 거고 그러면서 회사가 커지는 거거든요. 그러기 위해서 중개 사업에 지속적으로 애착을 가질 수밖에 없었는데, 다들 너희는 아무것도 없는 애들이 (임대업, 코리빙 사업에만 집중하지) 왜 이것까지 다 할래 라는 얘기를 10년 동안 들었어요. 꼭, 결과로 증명해 보이고 싶습니다.
Q. 마지막으로 하시고 싶은 말씀이 있다면?
다시 정리해서 말씀드리면, 우리 회사의 비젼은 임대 관리 중개 등 모든 영역이 유기적으로 결합하어 독자적인 생태계로 돌아가는, ‘대한민국 최초’의 종합부동산회사입니다. 앞선 모델이나 사례가 없기 때문에, 설명을 하기도 이해를 시키기도 어려웠지만 그래도 지난 시간 동안 쌓아온 노력이 쌓여 꾸준히 하나씩 모습을 드러내고 있습니다. 밑단을 만들어 내기는 어려웠지만, 이제 본격적인 성장을 만들어 내기 일보 직전이 아닐까 합니다. 어려운 시간을 함께해 준 임직원 여러분과 투자자, 관계자 여러분께 감사의 인사를 전하며, 조금만 더 같이 힘을 모으자고 당부드리고 싶습니다.